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房地产法律讲堂:虚假继承,谁遭殃?clu600001

来源:房产新闻 时间:2020年07月31日 10:22:06

小编说

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【每期一案】

张小姐通过某中介公司意向购买一套位于普陀区的房屋。在见面详谈当日,持产证原件而来的是一位自称产权人的孙子钱先生。钱先生一并出具了法院盖章的民事调解书及民事判决书原件各一份。以此证明产权人已故,其他继承人均放弃继承,明确该房屋产权完全归其所有。同时,承诺在收取定金后十日内变更产证至自己名下。张小姐见状,便相信此人有完全处分该房屋的权利,随后签署《买卖协议》,并支付了定金十万元。钱先生在收受定金后迟迟未将产证变更,张小姐事觉蹊跷,多次找寻此人却杳无音讯,无奈之下选择报警。

后经人民法院查证,钱先生确系房屋产权人之孙子。但是产权人本人依然健在,民事调解书及民事判决书均系钱先生伪造。最终法院以合同诈骗罪依法判处钱先生相应的刑期。

【法律依据】

根据《物权法》之规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

若权利人死亡的,只有当该房屋登记为钱先生本人名下后,钱先生才享有处分权。然而,本案中,钱先生并非权利人或委托公证代理人,无权处分该房屋,应承担民事责任。其又擅自伪造国家机关文件,触犯了我国刑法并承担刑事责任。

而张小姐未掌握法律常识,草率签订《买卖协议》又支付购房定金,导致定金无法及时返还,造成经济损失。

【分析师观点】

重视核对出售权利人与签字人的情况,明确签字人的权限。若是代理人,需取得权利人的授权公证委托书,方可行驶代理权限。若发生产权人死亡的,则需先行向公证机关办理继承公证手续,且持继承公证书至房屋所属交易中心办理产证变更手续。待新产证办出后方可上市买卖交易。

同时,中介经纪机构的风险控制重要性也不容忽视。专业的经纪公司能够做到前期审核,风险把控。所以,通过专业和具备相应资质的房地产经纪机构操作,也能最大程度降低风险的发生。同时,购房人须加强自我法律知识的掌握,慎重考虑,切实保护自己的合法权益。

【案例分享】约定过户当日付佣金,有何风险?

问:《佣金确认书》约定过户当日付佣金,有何风险?

答:若该笔交易最终未能过户的,我司将无法收取佣金。

《合同法》规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。”一旦约定的条件无法达成,合同就不生效。

若《佣金确认书》约定过户当日付佣金,“过户当日支付”很可能被法院认定为佣金支付的条件。即只有交易过户条件达成,才需支付佣金。若未过户,就不需要支付佣金。这样,无论买卖双方因何种原因导致最终未能过户的,即使已签署网签合同,我司也无法要求客户支付佣金。

实践中,请务必勾选佣金确认书中的支付时间 “买卖/租赁合同成立时”或填写具体日期“年月日前”,切勿另行约定佣金支付条件。

【案例分享】交房日在租赁结束日后,租客有必要签署放弃优先购买权切结书?

问:对于存在租赁的房屋买卖中,若买卖双方约定的交房日期在房屋租赁期限届满之后,租客是否仍需签署放弃优先购买权切结书?

答:是。

根据法律规定,买卖存在租赁的房屋,其租客享有优先购买权。若租客未放弃优先购买权的,租客可向法院主张其对该房屋优先购买的权利,可能导致延缓或终止我司的交易。故出售人有义务告知承租人房屋的出售信息,并获得租客放弃优先购买权的书面证明。

建议在交易过程中,务必要与出售人确认房屋是否存在租赁,并获得租客的优先购买权切结书或提前15日向承租人寄送通知函,以确保不会因优先购买权而影响交易的正常进行。

交易房屋存租赁

优先购买要警惕

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